En el actual contexto de litigación masiva en materia de cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios y ante la necesidad de que todos los agentes implicados contribuyan a la resolución de los asuntos pendientes de la forma más rápida posible, los magistrados del Juzgado de Primera Instancia número 50 de Barcelona (especializado en materia de condiciones generales, incluidas en contratos de financiación con garantías reales inmobiliarias cuyo prestatario sea una persona física), han considerado necesario facilitar a los profesionales unos criterios unificadores con el objeto de ofrecer uniformidad y fiabilidad a sus resoluciones. El objetivo es avanzar en la homogeneización de sus resoluciones y aportar una herramienta que ofrezca transparencia contribuyendo a la solución pactada de los conflictos.
Según manifiestan, tales criterios no tratan de imponer una determinada doctrina, sino que responden a la necesidad evidente de unificar la interpretación que se da en la práctica a la ley y la jurisprudencia aplicable. No tienen intención de cerrar ningún debate jurídico ni tampoco proporcionar una guía de soluciones de obligado cumplimiento, sino presentar una propuesta razonable de soluciones jurídicas a problemas frecuentes. Obviamente, ello no exime de fundamentar jurídicamente cualquier pretensión ante los Juzgados. Naturalmente estos criterios están sometidos a lo que los tribunales vayan resolviendo sobre estas materias. De conformidad con este planteamiento, han adoptado los siguientes criterios:
I. Cláusula de gastos de constitución de hipoteca
- El pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por parte del prestatario no es abusivo, pues cumple con la normativa imperativa que rige la tributación.
- Con referencia a la cláusula en virtud de la cual se establece que serán de cargo del prestatario los aranceles notariales, se considera que no incurriría en desequilibrio para las partes una solución consistente en atribuir al consumidor el pago del 50% de los gastos notariales y el 50% a la entidad bancaria.
- En cuanto a la nulidad por abusiva de la cláusula en virtud del cual se establece que serán de cargo del prestatario los aranceles registrales que se originen en virtud de la formalización rectificación, cumplimiento, ejecución y extinción del préstamo, incluyendo la primera copia de la escritura debidamente liquidada e inscrita, se estima equilibrado repartir los gastos registrales que se reclaman por mitad.
- Sobre la solicitud de nulidad por abusiva de la cláusula en virtud de la cual se fija que serán a cargo del prestatario los gastos de tasación de la finca, se considera que la inclusión de dicho apartado no contraviene disposición legal imperativa alguna, ni implica desequilibrio relevante en los derechos y obligaciones de las partes en el contrato, por lo que no procede su declaración de nulidad.
- En último lugar, respecto de la posible nulidad por abusiva de la cláusula que establece que serán de cargo de la parte prestataria los gastos de gestoría, se considera proporcionado imputar al consumidor el abono del 50 % de los gastos de gestoría necesarios para la formalización de la escritura pública mientras que el Banco deberá hacerse cargo del 50 % del importe restante.
- Las consecuencias de la nulidad por abusividad son las previstas en el artículo 83 LGDCYU y nada impide la subsistencia del contrato. Por tanto, si se ha abonado su totalidad por la actora en virtud del pacto contractual declarado nulo, debe restituírsele el exceso de lo abonado y, en consecuencia, condenar a la entidad bancaria al pago del 50% de la totalidad de los gastos notariales, registrales y de gestoría.
- Respecto de la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado, se debe reputar la misma abusiva.
- La abusividad de esta cláusula financiera conlleva la declaración de su nulidad de pleno derecho y se tendrá por no puesta.
- Respecto a la posible abusividad de la cláusula relativa a los intereses de demora, cabe tomar en consideración que el interés de demora en los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda habitual se encuentra limitado por el art. 114.3 de la Ley Hipotecaria, desde el 15 de mayo de 2013. En el caso de préstamos anteriores a su entrada en vigor se aplicará la mencionada limitación a los intereses moratorios que se devenguen a partir de tal fecha y a los que, habiéndose devengado en dicha fecha, no hubieran sido satisfechos.
- Siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo, consideran abusivos los intereses de demora siempre que superen en más dos puntos los intereses remuneratorios pactados.
- En cuanto a las consecuencias de la declaración de nulidad de la cláusula de intereses moratorios, procede la supresión del incremento del tipo de interés que supone el interés de demora pactado, y la continuación del devengo del interés remuneratorio hasta que se produzca el reintegro de la suma prestada.
- Las consecuencias de esta declaración de nulidad vienen constituidas por la supresión de la cláusula declarada abusiva, la cual ha de tenerse por no puesta, subsistiendo en lo demás el contrato, que sigue siendo obligatorio para las partes. La supresión de una cláusula que contiene un tipo de interés moratorio abusivo, conllevará que las cantidades que eventualmente resulten debidas por el prestatario devenguen únicamente el interés remuneratorio pactado hasta su efectivo pago.
- Se sigue la jurisprudencia europea y la STS de 9 de mayo de 2013 que exige que se someta a las misma al doble control de transparencia (control de inclusión o incorporación en los términos de los artículos 5 y 7 de la Ley 7/98 y control de transparencia real de manera que el consumidor sea informado para la comprensibilidad real de su importancia en el desarrollo razonable del contrato.
- Las consecuencias económicas de la declaración judicial del carácter abusivo de tal cláusula conllevan la devolución de los importes indebidamente abonados, que debe realizarse desde la fecha de suscripción del contrato más el interés legal del dinero desde cada cobro y hasta la fecha de la sentencia, y desde ésta y hasta el completo pago, según lo establecido en el artículo 576 de la LEC.
- En relación con el importe de las costas, se valorará una posible reducción de honorarios del letrado en los recursos de revisión frente a los decretos aprobatorios de la tasación de costas, aplicando para ello la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Autos de 22 de febrero de 2017, 15 de marzo de 2017, 27 de abril de 2017).
- En relación con la parte demandada condenada en costas, se valorará la procedencia de apreciar mala fe en su conducta, si se aprecian en el procedimiento circunstancias que así lo aconsejen, como cuando se haya desatendido un requerimiento extrajudicial con carácter previo. Ello supondría la inaplicabilidad del límite de la tercera parte de la cuantía del proceso prevista en el artículo 394.3 LEC.